Budapesti Airbnb co-hostok összehasonlítása

Budapesten 12 aktív co-hosting cég versenyez az Airbnb-tulajdonosok kegyeiért. Összesen több mint 1 170 ingatlant kezelnek, és mind azt ígéri, hogy maximalizálja a bevételed. De mit kapszvalójában? Ebben a cikkben egy 43 szolgáltatási kategóriát, 52 költségkalkulációt és 4 kihasználtsági forgatókönyvet felölelő piackutatás eredményeit mutatjuk be – kendőzetlenül.

1. A piac valódi arca: átláthatatlanság mindenhol

Az első és legfontosabb megállapítás: a budapesti co-hosting piac árazása súlyosan átláthatatlan.

• A cégek fele (6/12) egyáltalán nem közli az árait nyilvánosan. A d.Five Apartments, Empire Real Estate, SuperHosters, Rbnb Management, Maniv Budapest és a Homerun Hungary mind „kérjen ajánlatot" stratégiával dolgozik.
• Az árat közlő cégek 92%-ánál (11/12) nem egyértelmű, mi az árazás alapja. „20% jutalék" – de minek a 20%-a? A bruttó foglalási értéknek? A platformdíj utáni nettónak? A takarítás utáni kifizetésnek? Ez akár 15-20%-os költségkülönbséget jelent.
• A cégek 75%-ánál (9/12) nem tudni, az ÁFA benne van-e az árban. Ez 27%-os bizonytalanság – egy 160 000 Ft-os alapdíjon ez plusz 43 200 Ft havonta.

Miért probléma ez? Mert amikor aláírod a szerződést, a „kedvező 20%" hirtelen 25,4%-nak bizonyulhat. Ezt nem hívják másnak, mint rejtett költségnek.

2. Ki mennyiért dolgozik? – A teljes birtoklási költség (TCO) igazsága

A valódi összehasonlításhoz nem elég a jutalékszázalékot nézni. Ki kell számolni a teljes havi költséget (TCO): jutalék + ÁFA + takarítási költség + rejtett díjak. Egy 800 000 Ft havi nettó bevétellel, 70%-os kihasználtsággal és havi 7 foglalással működő ingatlanra számolva:

A legjobb és legrosszabb eset közötti különbség: 165 000 Ft havonta – ez évi közel 2 millió forint. Ha rossz céget választasz, ennyivel kevesebb marad a zsebedben. Érdemes megjegyezni: az Empire Real Estate becsült legrosszabb esetben akár a bevételed több mint felét is elviheti.

3. Cégenkénti mélyanalízis – ami a marketingszövegek mögött van

BP Residence – A legnagyobb, de nem a legolcsóbb

Budapest legnagyobb co-hosting cége 500+ ingatlannal és 48 fős csapattal. Három csomagjuk van: Basic (fix 20 000 Ft/hó – csak digitális), Full Service (18%), Gold (20%). Első ránézésre vonzó, de van egy súlyos bökkenő: az áraik ÁFA nélkül értendők. A Full Service 18%-a valójában 22,9% ÁFA-val, a Gold 20%-a pedig 25,4%. A VI. kerületi székhelyük ráadásul STR-tilalmi zónába esik 2026-tól.

A „from" jelzés az áraknál további kérdéseket vet fel: tényleg 18%-ot fizetsz, vagy az „akár 18%-tól" csak a nagyobb portfóliójú ügyfelekre vonatkozik?

Homerun Hungary / ISS Budapest – 20-30%: hol a határ?

A 2010 óta működő Homerun a piac egyik legrégebbi szereplője, de a 20-30%-os jutaléksáv egészen brutális. Ez azt jelenti, hogy az 800 000 Ft-os bevételedből 160 000 és 240 000 Ft között bármit elkérhetnek – a pontos százalékot csak ajánlatkéréskor tudod meg. Az „income generated" kifejezés definíciója sem egyértelmű. A „nincs rejtett költség" állítás sem ellenőrizhető, mivel független vélemények gyakorlatilag nem találhatók róluk.

Host My Home – A legátláthatóbb, de korlátozott

A Host My Home az egyetlen cég, amely egyértelműen ÁFA-s (bennfoglaló) árat kommunikál: 20%, amiben minden benne van. Ez ténylegesen a legalacsonyabb megerősített TCO-t (265 000 Ft/hó) eredményezi az alapforgatókönyvben. Mindössze 50 ingatlant kezelnek, ami személyesebb figyelmet ígér.

A gyenge pont: elsősorban Airbnb-re fókuszálnak, a többplatformos jelenlét (Booking.com, Vrbo) nem egyértelmű. Ha a platformdiverzifikáció fontos neked, ez korlát lehet.

Cohost4Budapest – Jó megfelelőség, de ÁFA-kérdőjel

Háromnyelvű csapat (spanyol, angol, magyar), erős NTAK/IFA/TFH megfelelőségi fókusz, Gold (20%) és Premium (25%) csomag. A Budapest-specifikus szabályozási ismeretük kiemelkedő.

A probléma: az ÁFA-kezelés nincs nyilvánosságra hozva. Ha az áraik ÁFA nélküliek, a Gold 20% valójában ~25,4%, a Premium 25% pedig ~31,75%. Ez utóbbi esetben a havi 800 000 Ft-os bevételedből 254 000 Ft-ot vinnének el – nem éppen „gold" ajánlat.

d.Five Apartments – 70+ lakás, nulla átláthatóság

A d.Five 70+ ingatlant kezel, de egyetlen árazási információt sem közölnek nyilvánosan. Ami viszont nyilvánosan elérhető: vendégvélemények, amelyek lassú válaszidőről, kommunikációs problémákról és 9 órás várakozásról számolnak be egy törölközőcsere kapcsán. Ha a vendégeidet így kezelik, a Superhost státuszod gyorsan elúszik.

AirbnbHost Budapest / HNR Smart Invest – 90% foglaltság?

Az egyetlen cég, amely specifikálja az árazási alapot: „nettó szobaár bevétel." A 90%+ foglaltsági ígéret impresszívnek hangzik, de ez a budapesti piaci átlag (77%) felett van, és független forrásból nem igazolható. A Standard 20% és Premium 25% csomagjaik közötti különbség (ágynemű, luxus amenitások) a Standard csomag hiányosságait is felvillantja: ezekért a „grundolásokért" plusz 5%-ot kell fizetni.

Érdemes megjegyezni, hogy az „Airbnb" név használata a cégnévben védjegyjogi kockázatot hordoz – az Airbnb bármikor követelheti a névhasználat megszüntetését.

BudBed – Átlátható, de drága

A BudBed All-Inclusive csomagja 20% forgalom + ÁFA. A 6 500+ vendégvélemény és a Superhost státusz meggyőző referencia. Teljes körű szolgáltatás, check-in/out fotódokumentáció – professzionális megközelítés.

De: a 20% + 27% ÁFA = 25,4% effektív ráta. Ez az 800 000 Ft-os bevételből 203 200 Ft jutalék, plusz 105 000 Ft takarítás = 308 200 Ft TCO. Ugyanannyi százalékért (20%) a Host My Home 43 200 Ft-tal olcsóbb – kizárólag az ÁFA-kezelés átláthatósága miatt. A BudBed „forgalom" kifejezése ráadásul nem tisztázza, hogy bruttó vagy nettó összegről van szó.

Empire Real Estate – A „fekete doboz"

200+ ingatlannal a piac második legnagyobb szereplője, de nulla árazási információ érhető el nyilvánosan. Wix-alapú weboldal, amiből szinte lehetetlen tartalmat kinyerni. Saját tulajdonosi appot ígérnek, de független vélemények nem találhatók. A becsült TCO 329 000–430 000 Ft/hó – legrosszabb esetben a bevételed 54%-a elmegy költségekre. A „20+ év globális tapasztalat" állítás forrás nélkül marad.

SuperHosters – Név, de mi van mögötte?

A neve ígéretes, de sem árazás, sem portfólióméret, sem track record nem elérhető. Wix-alapú weboldal, vélemények nem találhatók. Az, hogy a 90-napos szabályt egyedüliként említik expliciten, dicséretes – de az átláthatóság hiánya mindent felülír. Kockázati profil: magas.

Rbnb Management – Teljesítménykérdőjel

39 ingatlant kezelnek, árazás nem nyilvános. Ami viszont elérhető (Airbtics adat): 65%-os foglaltság – szemben a 77%-os piaci átlaggal – és 68 dolláros átlagos éjszakánkénti ár (ADR), ami a piaci 85-95 dollár alatt van. Ha a co-hosting cég alulteljesíti a piacot, miért fizetnél nekik?

Maniv Budapest / BQA – Integrált modell, integrált kockázat

A Maniv 120+ STR-t és 350+ hosszú távú bérletet kezel, integrált szolgáltatással: jogász, könyvelő, építész, felújító. Egy befektető álma – de potenciális érdekkonfliktusok merülnek fel, amikor ugyanaz a cég adja el, újítja fel és kezeli az ingatlant. Az árazás teljesen rejtett.

hostAID – Más megközelítés, más kockázat

A hostAID nem klasszikus co-host: à la carte modell, ahol minden szolgáltatást külön vásárolsz meg (takarítás: 2 500 Ft/m²). Tapasztalt házigazdáknak hasznos, de a teljes csomag becsült költsége ~28% – drágább, mint a jutalékos modellek többsége. A koordináció a tulajdonoson marad.

4. Szolgáltatási hiányosságok – amire nem számítasz

Vannak szolgáltatások, amiket mindenki kínál (hirdetés, vendégkommunikáció, takarítás koordináció). De vannak kritikus területek, ahol meglepően nagy a hiány:

A 90-napos szabály nyilvántartását 12-ből mindössze 1 cég (SuperHosters) említi. Ez 2026-ban, a szabályozási szigorítások közepette elfogadhatatlan. Az NTAK/VIZA megfelelést is csak a cégek 58%-a vállalja – holott ez jogszabályi kötelezettség.

5. A négy piaci klaszter – melyikbe esik a te co-hostod?

1. klaszter: Tömegpiaci szereplők

BP Residence (500+), BudBed (60), Cohost4Budapest. Nagy portfólió, többszintű árazás, AI-alapú dinamikus árazás. Kockázat: személytelen kiszolgálás, a te ingatlanod egy a százak közül.

2. klaszter: Boutique full-service

Host My Home (50), Cohost4Budapest, AirbnbHost Budapest. Közepes portfólió, személyre szabottabb figyelem. Kockázat: korlátozott skálázhatóság, platformlefedettség hiányossága.

3. klaszter: Prémium/vállalati

Homerun/ISS, Empire (200+), Maniv/BQA (470). Hosszú múlt, integrált szolgáltatások. Kockázat: gyenge átláthatóság – Empire és Maniv 0%-os árazási transzparencia.

4. klaszter: Rejtőzködő szereplők

d.Five (70+), Rbnb (39), SuperHosters, hostAID. Nincs nyilvános árazás, Wix-alapú weboldalak. Kockázat: nem tudod, mibe vágsz bele, amíg alá nem írod a szerződést.

6. Az ÁFA-válság – a legnagyobb rejtett költség

Az ÁFA-kezelés a budapesti co-hosting piac legkritikusabb, legkevésbé kommunikált kérdése:

• Host My Home: ÁFA bennfoglaló – amit látsz, azt fizeted. ✓
• BP Residence: + ÁFA – 18% valójában 22,9%. ✗
• BudBed: + ÁFA – 20% valójában 25,4%. ✗
• Mindenki más (9 cég): Nem tudni. Ez 43 200 Ft/hó kockázat egy 160 000 Ft-os díjon.

Konkrét példa: a Host My Home 20% (ÁFA-s) = 160 000 Ft/hó. A BudBed 20% (+ ÁFA) = 203 200 Ft/hó. Ugyanaz a százalék, 43 200 Ft különbség – éves szinten 518 400 Ft. Csak azért, mert az egyik cég őszintébb.

7. Mire figyelj szerződéskötés előtt? – 5 kérdés, amit feltétlenül tegyél fel

1. „A százalék a bruttó foglalási értékre, a platform díj utáni nettóra, vagy a kifizetésem alapjára vonatkozik?" – 12-ből 11 cég nem válaszol erre magától.
2. „Az árak ÁFA-t tartalmaznak vagy ÁFA nélküliek?" – 12-ből 9 cég nem közli.
3. „Van minimum szerződési időtartam? Milyen feltételekkel mondhatom fel?" – 12-ből 0 (!) cég közli a szerződési feltételeit nyilvánosan.
4. „Ki fizeti a takarítást, és mennyi a felár?" – A takarítási felár 10-30% lehet, ami évi 150-500 ezer Ft rejtett költség.
5. „Hogyan kezelitek az NTAK/VIZA bejelentési kötelezettséget és az IFA-t?" – Ha erre nincs egyértelmű válasz, a jogszabályi kockázat nálad marad.

8. Mi a tanulság?

A budapesti co-hosting piac egy átláthatatlansági válságban van. A cégek fele nem közli az árait, háromnegyede nem mondja meg, hogy az ÁFA benne van-e, és egyikük sem teszi közzé a szerződési feltételeit. Ez a tulajdonosok számára azt jelenti: vakon írsz alá, és csak utólag derül ki, hogy mennyit fizetsz valójában.

A DavidBnB pontosan azért jött létre, hogy ezen változtasson. Fix, ÁFA-s árazás. Nincs rejtett díj. Nincs százalékos mutyizás. Minden költség előre látható, minden szolgáltatás – az NTAK/VIZA bejelentéstől az IFA-kezelésen át a dinamikus árazásig – benne van. Mert úgy gondoljuk, hogy a tulajdonosnak joga van tudni, mit fizet, mielőtt aláírja a szerződést.